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北京丰台土拍，好戏连台。
5月26日，蒲黄榆0017地块买家诞生。
招商蛇口、河北鑫界、上海大华、绿城中国、保利发展、厦门国贸6家房企参拍。
经过165轮举牌，河北鑫界以10.476亿元摘得，溢价率16.4%，折合楼面价6.22万元/平米。
蒲黄榆0017地块成为今年北京土拍市场上，第四宗溢价地；也是截至目前，参与房企最多的一次。
更难得的是，它成功吸引了上海大华和河北鑫界两家民企参加，成为近两年来，北京土拍市场上，民营开发商参与最多的一次土拍。
前者在北京的代表作，是位于昌平朱辛庄的大华启宸府，2023年9月开盘即售罄；后者则是东城金鱼池DC-0127-0101地块的开发商，在0017地块北边2.8公里处。
土拍现场，河北鑫界全程刚猛、气势凌人，一副势在必得的样子。
最终，它也笑到了最后。
0017地块的位置不错。
虽隶属丰台，但地缘上更贴近东城——紧挨南二环玉蜓桥，过了就是东城区。距离天坛公园的直线距离，也就是600米。
但，璧有瑕。
花姐认为，蒲黄榆地块存在以下两个问题：
1、配建包袱过重，须代建派出所和街坊路；2、南向建筑退线十分严重。
这，导致它很难出好的产品。
前世今生
丰台有一个著名的危改项目：蒲黄榆一里、四里。
在最初的规划，蒲黄榆这两个危改项目，是连片划分的商住混合用地，无单独的宅地。
2013年5月，北京市曾对蒲黄榆一里、四里危改项目，做过一轮调规，核心点为：
1、减少原规划较多的商业金融用地，增加了住宅的面积比例；
2、优化了整个地块的边界和道路走向，把0017地块，单独规划成居住用地；
3、明确了整个地块的限高不超过45米，容积率≤2.0。
此次调规在2014年6月完成，相当于对蒲黄榆一里、四里危改项目，做了定型——以住宅为主。
最后，蒲黄榆危改项目的定版方案是这样的：
1、一里的0017地块为商品房用地，用地规模0.982万平米，地上建筑规模1.98万平米；
2、一里的679、四里的677号和幼儿园，总建筑面积约14.95万㎡，占地9.36万㎡，地下5.59万㎡。
有了这个定位之后，0017地块才得以在今年第三轮供地清单登场，直到今天成功竞拍。
而那两块回迁房用地，也定下了设计方案，总投资8.97亿元，工期1060天，目前正在开展招投标工作。
随着0017地块诞生买家，蒲黄榆危改项目取得了关键的进展。
强排预测
蒲黄榆0017地块，很迷你。
它的长相似梯形：东西84.4米，南北116.5米，南北走向，东北角缺角。
明面上，它背了两个包袱：
1、增设11米宽的东西向街坊路一条，面积976平米，计入容积率；2、增设3000平米的派出所一处。
花姐测算，这两个代建的项目，预计共计占地约0.2公顷——派出所约占0.1公顷，导致住宅的实际占地约0.78公顷。
在扣除3000平米派出所面积，实际住宅建面为1.68万平米。
如此一来，0017地块的实际住宅用地参数为：占地0.78公顷、建面1.68万平米，容积率约为2.15，限高45米。
在这个条件下做规划，须考虑两个问题：
1、派出所设在哪里？2、南面679号地带来的退线是多少？
花姐给出一版强排方案：
1、建议派出所设在东南角，既方便出警，也可以挡住东面宽65米的蒲黄榆路的噪音。
最关键的是，可以将它填在原本应有的退线里；派出所南北走向，北面3层、南面6层；
2、南面679号地的最后一排，为高度45米的板楼，意味着它与0017地块之间至少间隔77米。
花姐测算，0017地块第一排住宅，须退街坊路北线的距离约52米。
据此，花姐猜测0017地块，将排三栋住宅楼，1栋一个单元，另2栋各两个单元，户型面积在140平米左右。
3、小区的主入口和车库出入口，都设在南面的街坊路上。
四个竞争对手
蒲黄榆0017地块尘埃落定后，丰台楼市又多了一个豪宅项目。
它有三个主要竞争对手：
1、北京城建祈年大街项目
2015年11月19日，北京城建以20.28亿元、溢价4%，摘得东城区祈年大街地块，综合楼面价为8.11万元/平米。其中住宅楼面价达到10.36万元/平米，是北京单价地王纪录。
祈年大街项目共分4个子地块，占地2.27公顷，规划地上建面2.5万㎡，容积率仅1.1。
和0017地块存在竞争关系的，为南边的0203和0204地块，可规划成4至5层大平层或叠墅产品。（详见《天价四合院，中海放弃了》）
截至目前，北京城建对它的进展缓慢。
2、丰台金茂璞逸丰宜
它位于0017地块的东南1.9公里外，2023年10月，由中国金茂以40.13亿元底价拿下，折合楼面价5.75万元/平。
截至目前，金茂璞逸丰宜供应432套，网签342套，成交均价9.04万元/平，网签金额43.62元亿元，地价覆盖率108.69%.
它的主要户型为110㎡、135㎡、153㎡和190㎡。
3、东城区西革新里危改项目
西革新里危改项目包含 0504-602 南和 0504-607 两个地块，用地面积约1.2公顷，地上建筑面积约2.52万平方米，容积率约2.1。
它在去年第四轮和今年第一轮进入供地清单，至今没有上架。
4、东城金鱼池DC-0127-0101地块
2024年7月3日，河北鑫界以3.375亿元、溢价率25%，拿下金鱼池0101地块，住宅销售指导价15.1万元/平。
金鱼池0101地块很小，占地3027.632平方米，建筑规模5550平方米，其中，住宅建筑面积仅1700平方米，自持公建3850平方米。
它地块的具体尺寸为：西面长63米，北面长47米，东面74米、南面34米，建筑限高18米。
今年3月，国家文物局曾向金鱼池0101地块发文，称该地块位于全国重点文物保护单位天坛建设控制地带内，须向国家文物局汇报后，方能给出后续意见。
这导致其后续开发，无明确时间表。
不过，这并不能阻挡河北鑫界，对北京内城土地的热爱。
硬刚一众实力房企，拿下蒲黄榆0017地块后，这家民营房企会拿出什么样的作品呢？
